住房与住区研究理论与实践进展

　　本文为中国城市规划设计研究院住房与住区研究所卢华翔所长在“2016年度CAUPD业务交流会”上做的报告，感谢作者悉心审阅并授权发布。感谢会议主办单位总工室等部门提供的资源支持！

一、住房与住区研究的缘起和既有研究基础

（一）住房与住区研究的缘起

1  为强化我院在住房领域的为部服务职能，支撑院智库建设

2008年国务院机构改革和《国务院关于机构设置的通知》（国发[2008]11号），设立住房和城乡建设部，为国务院组成部门。在住房和城建部所规定的十三项主要职责中有四项是住房相关职责：承担保障城镇低收入家庭住房的责任；承担推进住房制度改革的责任；承担规范住房和城乡建设管理秩序的责任；承担规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场的责任。2009年3月，中规院成立了城市规划与住房研究所。

2  居住是城市最主要的功能之一，是城市规划的重要内容

（1）对于一个城市来说，居住是其最主要的一个功能。《雅典宪章》中明确指出城市最基本的四大功能是居住、工作、游憩与交通，而居住是城市的首要功能。

（2）联合国三次人居会议上分别签署了《温哥华宣言》、《人居议程》和《新城市议程》，它们高度关注了住房和住区问题，指出“适当住房权”是一项基本人权，并将“人人享有适当的住房”作为发展目标。

（3）住房保障也是政府的重要公共职能。

（二）住房与住区研究的既有研究基础

2009年住区所成立以来，共开展7个领域的34项科研课题研究（其中住房和城乡建设部委托24项），完成部交办临时指令性任务63项，为部政策制定提供了重要的技术支持。

其中共出版了3本专著，发表科技论文30余篇。

二、住房研究的理论与实践进展

目前，住房问题被持续广泛关注，长期高居社会热点。中央对于住房工作高度重视。2015年的中央城市工作会议明确提出，要深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系。2016年的中央经济工作会议也同样强调，要将促进房地产市场的平稳发展作为政府五大任务之一。

当下，研究住房的学者与机构多数拥有多元的专业背景，其中以经济、金融为主。

（一）住房立法与住房制度

1 住房立法

（1）发达国家普遍建立起系统完善的住房法律体系，将住房权明确写入法律

美国的《住房法案》，它明确规定每个美国家庭都应该有一个体面的住房和居住环境。德国的《民法典》指出，居住权是公民权利的重要组成部分，国家和政府必须保障公民的基本居住条件。韩国的《宪法》同样明确指出，国家应通过住房开发等政策，致力于确保全体公民享有舒适的住房。

（2）与发达国家相反，我国宪法中对住房权没有明确表述。住房保障条例历经9年尚未出台，住房基本法处于缺位状态，而现有的住房法律层级相对较低。

目前，我国制定的相关法律主要有《物权法》、《城市房地产管理法》；三个行政法规主要是《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》、《物业管理条例》。

2 住房制度

（1）世界各国住房供应体系普遍由市场住房和公共住房组成，发展侧重随历史阶段与国情不同而调整

经分析可知，世界各国住房供应的发展经历了三个阶段，即在城镇化和工业化起步阶段，住房以市场供应为主、政府管制为辅。在城镇化快速推进或特殊历史时期，住房供应以政府直接参与，缓解住房短缺。在城镇化稳定发展阶段，住房供应强调政府间接干预，与市场形成均衡发展。

（2）中国住房供应体系的演变

经过分析数据可知，我国住房供应体系的演变主要分为三个阶段，即福利分房——市场为主——市场保障结合。

（二）房地产经济与市场

1 房地产周期

（1）房地产周期研究

国外研究的代表人物主要有温茨利克（美）、霍伊特（美）、哈里森（英）等，他们明确提出“人口与经济是住宅房地产周期的决定因素”。

国内研究此领域的发表人物和机构主要是任泽平、国务院发展研究中心、中金公司研究部。

任泽平提出了“短周期、长周期理论”，他认为房地产短期看金融，长期看人口。其中短周期影响因素主要是利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等金融政策。长周期影响因素主要是人口数量和结构、经济增长、城市化等。

刘晓博提出了“小学生理论”，他认为学生数量增长最迅速的城市,往往房价最坚挺。

住房与住区所研究表明，世界典型国家住房发展经历了两个阶段。第一阶段是住房快速建设阶段。在此阶段中，住房与经济高速发展和城镇化快速推进阶段同期；期间住房建设规模与人均GDP高度线性相关。

在经济快速发展和城镇化快速推进阶段结束时，住房发展进入了第二阶段，即住房质量提升阶段。此阶段住房建设规模长期内受人口周期影响，而住房建设规模短期内受经济周期影响。

（2）住房发展三阶段理论

由于我国经济增长与城镇化、人口阶段不同步，结合我国国情，探索性地提出了我国住房发展的三阶段理论，即快速建设阶段、量质并举阶段、质量提升阶段。

对中长期我国住房需求规模及相应的居住水平做出的预测，以及两个百年梦下中国住房梦的内涵与实现途径可从下表得到清晰的答案。

2 住房需求

（1）住房需求的主要组成部分

住房需求的组成部分主要有三点：家庭数量的增长，即人口自然增长组建的新家庭、移民家庭；维持市场正常流通需要的住房空置率和第二居所；存量住房拆除或功能变更引起的需求。

（2）中国住房需求的预测

对中国住房需求预测的代表人物和机构主要有陈杰、中金公司研究部，以及住房与住区所。

上海财经大学的陈杰通过考虑城镇人口，人均住房建筑面积，住房折旧与拆迁，预测了2015-2020年中国城镇住房需求的增量为52.1-68.1亿平方米。

中金公司研究部通过统计数据，认为新建商品住房2020年后进入下行通道，降速先增后缓，到2040年后稳定在7亿平方米左右。

住房与住区所对我国中长期城镇居民住房总需求与总供给做了分析研究。

3 住房可支付性

（1）住房可支付性的判断标准

住房可支付性的判断标准主要涉及两个概念，即“房价收入比”和“住房可支付指数”。前者包含新房、二手房的所有住宅套价的中位数，除以所有家庭年收入的中位数。房价收入比合理水平一般不超过6%。后者是按照家庭实际月收入与购房所需月收入（月供额不超过收入的25%）的比值测算出了HAI指数。

（2）中国主要城市房价可支付性评价

通过数据分析可知，中国房价收入比高于发达国家，而中国一线城市房价收入比明显高于国际大都市。

对比全球各大城市的房价收入比，北京、上海、深圳三城房价收入比分别高达33.5，30.2和30.0，除与伦敦（33.5）接近外，远高于纽约（21.6）、巴黎（18.0）、首尔（16.6）、悉尼（11.6）、洛杉矶（9.0）等国际大都市，广州房价收入比则相对适中（18.4），基本处于全球大都市的平均水平。房价收入比指标并不能客观反映中国家庭的住房购买力。一方面，中国的国民储蓄率（50%）几乎二倍于国际平均水平（26%），意味着中国家庭日常收入中有更高比例被保留下来作为对未来的储备资金，其购房可动用的资金相应更充足，进而会推升房价收入比的合理区间；另一方面，中国国民财富中实物资产（主要为不动产）占比达到51%，高于国际平均水平（46%），表明中国家庭对住房的购置意愿同样更加旺盛，相应房价收入比也应该更高。在两方面因素的共同作用下，中国家庭房价收入比的合理区间显然应高于全球平均水平，名义上的房价收入比在各国间并不可比。

（3）住房与住区所研究：住房可支付性分析

数据表明，全国购房可支付性持续好转，东部发达省份和一二线热点城市压力较为突出；租房可支付性优于购房，少量大城市负担较重。

数据表明，目前大城市外来务工人员的租房支付能力较弱，大城市外来务工人员在合理居住条件下的租金负担过重。按照北京市的住房保障准入标准15平米测算，考虑正规市场住房租金，农民工的放租收入比接近40%。

（三）住房规划

1  国外住房规划编制：美日英等发达国家均有完善的编制体系

2 国内、省内、城市三级住房规划编制体系处于探索阶段

从2006年开始，国家开始逐渐将城市规划编制提上了新日程。2006年，国办下发〔2006〕37号文，它标志着城市住房规划编制的起步。2012年，中规院首次发布了《城市住房建设规划编制导则》和《“十二五”全国城镇住房发展规划》。2015年，中规院启动编制了《“十三五”全国城镇住房发展规划》。

3 中规院研究——“十二五”全国住房规划

（1）《“十二五”全国城镇住房发展规划》的规划背景

• 城镇化快速推进，房地产市场高速发展，房价上涨迅速。

• 住房保障长期严重缺位，中低收入群体住房困难问题凸显。

• 国际金融危机影响下，调结构、转方式、稳增长、保民生成为发展重点。

（2）《“十二五”全国城镇住房发展规划》的意义

首次编制的全国城镇住房发展规划，具有开创性，对完善住房规划体系具有重要意义。

4 中规院研究——“十三五”全国住房规划

此次住房规划开展了12项支撑性研究，召开了3次省区市研讨会（15个省区市参会），赴6个省区市调研并听取意见，全过程5轮专家咨询研讨。

5 中规院研究——住房规划编制指南

中规院住房规划的特色主要有两点：

（1）研究明确了规划定位；提出刚性与弹性兼顾的住房发展指标体系；突出对住房需求分析等技术难点问题的指导。

（2）研究成果成为部住房规划编制培训教材，住区所配合部开展6期全国性培训，规范和指导了各城市住房建设规划编制，促进了规划编制质量和水平的提高。

6 中规院研究——绵阳市住房发展规划

中规院率先实践了《住房建设规划编制导则》，被编教材录为优秀案例。

（1）中规院构建了基于大样本的定量模型，提升住房需求预测的可靠性。

•给予287个城市人口、收入、房价等大样本构建需求模型。

• 开创性地构建收入-住房状况联合分布模型，显著提升保障需求分析的精准性。

（2）中规院采用多因素定量模型与GIS技术，提升保障房布局科学性。基于交通、设施、开发成本等多因子分析，构建了空间评价模型。

三、住区研究的理论与实践进展

（一）宜居城市研究

1 宜居城市理念内涵发展

（1）对宜居城市内涵的认识，在不同经济社会发展阶段关注重点不同。

（2） 宜居城市建设已经成为我国新时期城市建设和发展的重要导向。

（二）宜居城市的评价标准

1 突出“宜居性”的适宜居住的内涵，以住房和住区环境作为评价核心内容之一。

2 注重城市发展综合性，对住房和住区环境关注不足（概念泛化）；尚未形成权威发布的官方评价标准。

（三）宜居城市建设的国内外实践探索

1 温哥华：以宜居性建设作为区域规划核心理念

温哥华《区域宜居性战略规划（LR-SP）》中重点关注了很多领域，包括保护绿地、建设完善的社区、建设紧凑型都市区域、增加居民交通选择等内容。其宜居城市的特色主要是环境第一的城市发展理念、适应后工业社会需求的舒适住区、创建宜人的城市生活方式、包含地方特色的建筑风貌。

2 以高品质公共住房和“花园城市”为发展目标

新加坡宜居城市的特色主要是建立高效共享的公共住房体系（79%人口居住于政府组屋）、高品质的城市公共空间、完善的基础设施系统、名副其实的花园城市、优良的社会保障系统。

3 中国国内的宜居城市建立实践

（1）构建国际宜居城市指标体系，实施宜居城市专项行动计划

珠海实施了《珠海建设国际宜居城市三年行动计划》（2015-2017），提出了六大行动目标150个实施项目，发布了《珠海建设国际宜居城市指标体系》（2015），并构建了七大方面指标，搭建起了宜居指数发布系统。

（2）将宜居城市目标和发展内容列入综合性、宏观性规划

厦门在“十三五”规划中率先提出以地区生产总值(GDP)和人类发展指数(HDI)双核心指标引领发展。以《美丽厦门战略规划》为引领，推进城市宜居环境建设。

4 中规院对“宜居城市”的研究

中央城市工作会议以来，和谐宜居城市建设已经成为新时期城市发展和建设的重要导向。未来宜居城市的研究重点为借鉴国际经验，以住房和住区发展为核心的宜居城市规划研究。

（1）“3+4”的宜居城市建设目标体系框架思路

（2）宜居城市规划指标体系初步构想（16类35项）

（二）城市社区（片区）

城市社区（片区）的研究发展趋势主要是社会学与空间学科融合互动，住区、社区规划研究日益综合性发展。而热点研究领域主要有老龄化、低碳生态、公众参与、住区更新。以物质空间为主要指向的“居住区”主要包括规划设计、园林景观、旧城更新、道路、服务设施和公共空间。以社会综合为主要指向的“社区”主要包括规划设计、公众参与、服务设施、社区治理。

四、对住房和住区研究的展望

研究住房与住区应突出“城市规划+住房与住区”理念，促进研究与城市规划实践相结合，物质空间与社会空间并重；应重点聚焦“住有所居”和“宜居城市”研究两大方向。

致谢

特别感谢焦怡雪、高恒、张璐、祝佳杰等人的倾心工作。

作者简介

 卢华翔  中国城市规划设计研究院住房与住区研究所所长  教授级高级城市规划师

1971年生，华中科技大学硕士毕业，主要研究领域为城市规划与宜居城市、住房政策与住区发展。近年主要负责或组织参与的重大规划和研究项目包括：《昆明2050发展战略规划》、《郑州国际化枢纽城市战略规划》、《滇中国家新区总体规划》、《湖北省城镇化与城镇发展战略规划》、《武汉市建设国家中心城市行动规划纲要》、《西宁市城市总体规划》、《襄阳市城市总体规划》、《厦门市城市发展规划》、《泉州市城市总体规划》、《秦皇岛市城市总体规划》、《珠三角城镇群规划》、《全国城镇住房发展规划》、《城市住房建设规划编制导则》、《城中村问题调查研究》和《进城务工人员住房问题研究》等。规划研究成果多次荣获部省级优秀奖励，出版研究专著两部，发表学术文章十余篇。

报告整理：史英静

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